Abgrenzung von Portfolio-, Asset- und Property Management und Gestaltungsmöglichkeiten der Asset Management-Fee

Abgrenzung von Portfolio-, Asset- und Property Management und Gestaltungsmöglichkeiten der Asset Management-Fee

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Inhaltsangabe:Einleitung: Eingrenzung des Untersuchungsrahmens Der Tatsache geschuldet, dass die Begriffe Asset Management und Portfolio-Management, die neben dem Property Management den Titel dieser Arbeit prAcgen, nicht ausschlieAŸlich im immobilienwirtschaftlichen Zusammenhang verwendet werden, wird an dieser Stelle eine Eingrenzung des Untersuchungsrahmens vorgenommen. Der Bundesverband Investment und Asset Management e.V. (BVI) definiert Asset Management wie folgt: a€žAsset Management bedeutet die Steuerung eines Anlageportefeuilles nach Risiko- und Ertragsgesichtspunkten. Die Dienstleistung wird von FinanzintermediAcren (Finanzvermittlern) angeboten. Sie umfaAŸt die Vorbereitung und Umsetzung von Anlageentscheidungen zur VerfA¼gung des GeldvermApgens Dritter.a€œ Asset Management beinhaltet demnach die A¼ber die Immobilien-Anlageentscheidung hinausgehende Betrachtung des gesamten Kapitalanlagespektrums. Es wird in diesem Zusammenhang von Banken in dem GeschAcftsfeld Investment Banking angeboten. Dabei sind unter der Bezeichnung Asset verschiedene Hauptanlageklassen zu verstehen. Im Rahmen des Managements wird die Verteilung eines VermApgens auf verschiedene Asset-Klassen wie Aktien, Geldmarktanlagen, verzinsliche Wertpapieren oder Immobilien vorgenommen. Die Untersuchungen dieser Arbeit beziehen sich im Folgenden auf die ausschlieAŸliche Abgrenzung des Portfolio- und Asset Managements im immobilienwirtschaftlichen Bezug und betreffen somit Leistungen spezialisierter Immobilien-Dienstleister. Der Begriff Property Management bedarf keiner weiteren Eingrenzung, da er unmissverstAcndlich dem zu Grunde gelegten Untersuchungsfeld zuzuordnen ist. In den folgenden AusfA¼hrungen wird diese Eingrenzung als bekannt vorausgesetzt und daher A¼berwiegend darauf verzichtet, den zu analysierenden Untersuchungs-GegenstAcnden den Zusatz a€šReal Estatea€™ oder a€šImmobiliea€™ zu verleihen. Problemstellung In den angelsAcchsischen LAcndern und dort vor allem in den USA hat der Begriff Asset Management seit den 1990-er Jahren in der Praxis und in der immobilienwirtschaftlichen Forschung Einzug erhalten. Mit dem Real Estate Asset Management wird das Management von ImmobilienvermApgen verbunden. Somit stellt es in Deutschland keine vApllig neue Managementdisziplin dar. Die Zunahme von Asset Management-Dienstleistungen ist unter anderem der AktivitAct auslAcndischer Investoren auf dem deutschen Markt zuzuordnen. WAchrend dem Asset Management in der Organisation des Immobilienmanagements in den USA eine feste Position mit definierten Aufgaben zugewiesen wird, ist in Deutschland eine derartige Professionalisierung der Management-Organisation noch nicht festzustellen. Bei der Entwicklung und Auslegung der Inhalte der einzelnen Management-Disziplinen stehen Wissenschaft und Praxis sowie die Marktteilnehmer untereinander in stetiger Interaktion. Dabei stehen die Begriffe Portfolio Management, Asset Management, Property Management oder Property Asset Management jeweils fA¼r eine Vielzahl von Dienstleistungen. Von den Unternehmen werden diese Bezeichnungen unter Marketing-Aspekten verwendet, weiterentwickelt oder neu kreiert, um sich strategisch von ihren Mitbewerbern abzugrenzen. Mit der Richtlinie a€šDefinition und Leistungskatalog Real Estate Investment Managementa€™ gibt die Gesellschaft fA¼r Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif) einen Rahmen fA¼r die TActigkeiten des kapitalanlageorientierten Immobilien-Managements vor. Auf die Einordnung des Begriffes Asset Management verzichtet die gif, da dieser zu kontrovers diskutiert wird. Mit dieser Arbeit wird sich der beschriebenen Problematik durch einen umfassenden Aœberblick A¼ber die vorhandenen Interpretationen und Methoden der Disziplinen angenommen. Die Untersuchungen zielen auf eine Abgrenzung von Portfolio-, Asset- und Property Management innerhalb der Organisation des Immobilien-Managements ab und ermApglichen dem Leser, den heute hAcufig verwendeten Begriffen konkrete Aufgaben zuzuordnen. Letztlich bilden die VergA¼tungsmodelle des Asset Managements einen weiteren Untersuchungsgegenstand dieser Arbeit. Die hiermit verbundene Problemstellung ergibt sich aus eingangs beschriebenen, von den Unternehmen mit einer FA¼lle von individuell vereinbarten und unter der Bezeichnung Asset Management angebotenen Leistungen. Die MApglichkeiten der Fee-Konstruktion gestalten sich diesen zufolge ebenso vielfAcltig und komplex und sind demnach schwerlich zu verallgemeinern. Zudem gestaltet sich die Bearbeitung dieser Problemstellung vor dem Hintergrund schwer zugAcnglicher Daten als schwierig, da mit einer VerApffentlichung von unternehmensindividuellen Fee-Konstruktionen auch die Preisgabe eventueller Wettbewerbsvorteile einhergeht. Gang der Untersuchung Der Aufbau dieser Arbeit kennzeichnet sich durch eine Gliederung in drei A¼bergeordnete Abschnitte. Kapitel 2 beinhaltet die Grundlagen der Untersuchung und stellt die gegenwAcrtig zu verzeichnenden Entwicklungen im deutschen Immobilienmarkt und in der Organisation des Immobilien-Managements vor. Als Grundlage einer Systematisierung in verschiedene Ebenen des Managements dient die Richtlinie a€šDefinition und Leistungskatalog Real Estate Investment Managementa€™ der gif, deren Inhalte in diesem Kapitel zusammenfassend erlAcutert werden. Als Voraussetzung fA¼r die ErlAcuterungen in den nachfolgenden Kapiteln wird eine Abgrenzung weiterer Managementbegriffe wie z.B. Corporate Real Estate Management vorgenommen. Kapitel 3 gewAchrleistet anschlieAŸend einen Aœberblick A¼ber die Methoden und Inhalte der einzelnen Disziplinen Portfolio-, Asset- und Property Management. Um diese Arbeit nicht ausschlieAŸlich auf literarische AnsActze aufzubauen, bildet die Auswertung einer Befragung von deutschen Asset Management-Dienstleistern zu dieser Thematik eine weitere Basis der Untersuchung. Die Erhebung beinhaltet die Thematik der Leistungsabgrenzung, indem die Probanden ausgewAchlte Aufgaben einem der Begriffe Portfolio-, Asset-, Property- oder Facilities Management zuordnen. Das Kapitel schlieAŸt mit der Abgrenzung der Disziplinen und ihrer Einordnung in die Organisation des Immobilienmanagements ab. In Kapitel 4 wird Bezug auf die GestaltungsmApglichkeiten der Asset Management-Fee genommen. Der Vielzahl von individuellen Leistungen und der damit einhergehenden auftragsspezifischen Anpassung von Fee-Konstruktion und -HAphe zum Trotz wird abschlieAŸend ein Aœberblick A¼ber die verschiedenen GestaltungsmApglichkeiten und die zu verzeichnenden Tendenzen bei der Fee-Berechnung gewAchrleistet. Da sich die Problematik wenig ausgeprAcgter literarischer AusfA¼hrungen aus fehlenden Definitionen und Leistungsinhalten des Asset Managements zwingend ergibt, werden auch an dieser Stelle die Ergebnisse der Befragung in ErgAcnzung zu literarischen AnsActzen integriert. Inhaltsverzeichnis:Inhaltsverzeichnis: ABBILDUNGSVERZEICHNISIII ABKAœRZUNGSVERZEICHNISIV 1.EINLEITUNG1 1.1Eingrenzung des Untersuchungsrahmens1 1.2Problemstellung1 1.3Gang der Untersuchung3 2.STATUS QUO UND TRENDS IM IMMOBILIENMARKT UND -MANAGEMENT4 2.1Trends und Entwicklungen im Investitionsraum Deutschland4 2.2Notwendigkeit und Organisation eines aktives Managements5 2.3Ebenen des Real Estate Investment Managements als Grundlage einer Systematisierung6 2.4Abgrenzung weiterer Management-Disziplinen nach ihrer Zielsetzung8 3.INTERPRETATIONSSPEKTRUM UND ABGRENZUNG VON PORTFOLIO-, ASSET- UND PROPERTY MANAGEMENT9 3.1Portfolio-Management10 3.1.1Quantitatives Immobilien-Portfolio-Management10 3.1.2Qualitatives Portfoliomanagement13 3.1.3Operative Aspekte des Portfolio-Managements14 3.1.4Immobilienportfolio-Managementsystem15 3.1.5Wertung der Interpretationen und Abgrenzung des Portfoliomanagements- 16 - 3.2Asset Management18 3.2.1Angebotsbreite deutscher Asset Management-Unternehmen18 3.2.2Aufgaben des Asset Managements19 3.2.2.1Bestands- und Potenzialanalyse20 3.2.2.2Entwicklung von Prognosen21 3.2.2.3Erarbeitung eines Aktionsplanes und Umsetzung der Strategievorgaben23 3.2.2.4Kontrolle der MaAŸnahmen und Asset Management-Bericht23 3.2.3Wertung der Interpretationen und Abgrenzung des Asset Managements25 3.3Property Management28 3.3.1OriginAcre Bedeutung des Property Managements und Vergleich zu deutschen Management-AnsActzen28 3.3.2TActigkeitsfelder des Property Managements29 3.3.2.1KaufmAcnnische und rechtliche Aspekte29 3.3.2.2Technische Aspekte30 3.3.2.3Sonder- und Zusatzaufgaben31 3.3.5Wertung der Interpretationen und Abgrenzung des Property Managements31 3.4Schnittstellen der Management-Disziplinen33 4.GESTALTUNG VON ASSET MANAGEMENT-FEES35 4.1Zielsetzung von VergA¼tungssystemen35 4.2BezugsgrApAŸen zur Bemessung von Asset Management-Fees36 4.2.1Objektvolumen als Basis einer Management-Fee36 4.2.2Mieteinnahmen als Basis einer Management-Fee38 4.2.3Fixe BetrAcge als Basis einer Management-Fee40 4.2.4Hurdle Rates zur Bemessung von Performance-Fees40 4.2.5Weitere Fees fA¼r individuelle Leistungen43 5.SCHLUSSBEMERKUNGEN44 LITERATURVERZEICHNIS46 ANLAGENVERZEICHNIS51 Textprobe:Textprobe: Kapitel 3.2.1, Angebotsbreite deutscher Asset Management-Unternehmen: Um diese Arbeit nicht ausschlieAŸlich auf literarische AnsActze zur Interpretation des zu untersuchenden Ansatzes zu stA¼tzen, wurde im Vorfeld eine Befragung von Vertretern deutscher Unternehmen mit Asset Management-Bezug durchgefA¼hrt. Die Erhebung schlieAŸt die Darstellungen von 19 Teilnehmern ein. Asset Management Dienstleistungen beziehen sich demnach immer auf die Zielgruppe der institutionellen Investoren und werden im Falle eines Konzernverbundes fA¼r Gesellschaft(en) des Konzerns erbracht oder Dritten angeboten. Einer 73 %-igen Aœbereinstimmung der Teilnehmer zufolge beziehen sich die Management-Leistungen auf Objekte oder Portfolios innerhalb des geografisch abzugrenzenden Raumes Deutschlands. Exemplarisch wurden zum Zweck der Befragung verschiedene TActigkeiten vorgestellt, die sich an den Leistungsbeschreibungen der verschiedenen Ebenen des Leistungskatalogs der Richtlinie a€šReal Estate Investment Managementa€™ der gif orientieren und zu 18 Positionen zusammengefasst wurden. Die Investment-Ebene des Katalogs wurde nicht berA¼cksichtigt, da sich auf dieser Ebene eingeordnete TActigkeiten auf den Gesamtkapitalanlageprozess beziehen und demnach nicht zwingend immobilienanlagespezifisch ausgerichtet sind. Die Leistungen wurden von den Teilnehmern den verschiedenen Bezeichnungen Portfolio-, Asset-, Property- oder Facilities Management zugeordnet. Die Auswertung dieses Abschnitts des Fragenkatalogs zusammenfassend ist zu bemerken, dass Portfolio-Management-Aufgaben im Sinne der dieser Arbeit zugrunde gelegten Definition A¼berwiegend nicht dem Asset Management zugeordnet werden. Als wesentliche Aufgaben des Asset Managements werden mit einer mindestens 60 %-igen Aœbereinstimmung der befragten Unternehmen die nachfolgenden TActigkeiten angefA¼hrt: - Auswahl, Steuerung und Kontrolle von Dienstleistern der Objekt-Ebene. - Research auf Objektebene und Reporting an die A¼bergeordneten Organisations-Ebenen. - RegelmAcAŸige Bewertung der Objekte, DurchfA¼hrung von Szenario-/ SensitivitActs-Analysen, Entwicklung von Objektstrategien. - Erstellung von Aktions-PlAcnen zur Umsetzung der Strategien. - Identifikation von Objekten und KAcufern in Bezug auf Immobilientransaktionen. - Identifikation von ProjektentwicklungsmaAŸnahmen. - Performancemessung auf Objekt- und Teilportfolio-Ebene. Abgegrenzt vom Asset Management werden die operativen Aufgaben wie beispielsweise die Objektverwaltung, welche mit einer 94 %-igen Aœbereinstimmung dem Property Management zugeordnet wird. Aufgaben des Asset Managements: Aufbauend auf die Auswertung der Befragung werden im Folgenden die einzelnen Leistungen des Asset Managements nAcher vorgestellt. Entgegen der Annahme, dass das Asset Management die Leistungen des Portfolio-Managements integrieren belegt eine Vielzahl von literarischen AusfA¼hrungen sowie die Darstellungen der befragten Asset Management-Dienstleister zu dieser Thematik, dass sich die Disziplin auf einzelne Objekte bezieht. Sie ist hierarchisch dem Portfolio-Management untergeordnet und hat Optimierungspotenziale hinsichtlich Kapitalwachstum, LiquiditAct, Kostenstruktur und Investitionszeitpunkt und -dauer zu erkennen und auszuschAppfen. Aufgaben des Asset Managements bilden einen zyklischen, gleich bleibend methodischen Prozess und stehen innerhalb des Ablaufs in wechselseitiger Beziehung zueinander. Im Folgenden werden die einzelnen Aufgaben des Managementprozesses vorgestellt. Bestands- und Potenzialanalyse: Ausgangspunkt fA¼r ein aktives Asset Management bildet ein Immobilien-Audit, welches sAcmtliche das Objekt betreffenden Informationen erfasst und auswertet. Diese beziehen sich sowohl auf die Immobilie selbst, als auch auf ihr Umfeld und die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen des Marktes, in dem sie sich befindet. Ferner werden SWOT-Analysen durchgefA¼hrt, die zukA¼nftige StAcrken und SchwAcchen sowie Risiken und Chancen des Objektes darstellen. Grundlage fA¼r die Informationsgewinnung stellt ein professionelles Immobilienmarkt-Research dar, welches je nach Management-Auftrag die LAcnderanalyse, die Regional- und Makrostandortanalyse, die Mikrostandortanalyse und die Nutzeranalyse beinhaltet. Damit verbundene Aufgabengebiete umfassen eine stetige Marktbeobachtung betreffend unter anderem Vermietungsleistung, Angebot, sowie Miet- und Kaufpreisentwicklungen. Des Weiteren werden Bedarfszahlen bezA¼glich GesamtflAcchen und FlAcchenbedarf nach Regionen, Objekten oder Nutzungsarten erarbeitet. Neben der Ermittlung von Kennziffern wie Benchmarks und Indices wird eine vergleichende Beurteilung von Standorten vorgenommen (Standort-Ranking). Ebenfalls Bestandteil eines umfassenden Researchs bilden Marktentwicklungsprognosen und die Ableitung von Markttrends, auf die in dem folgenden Kapitel dieser Arbeit nAcher eingegangen wird. Als zentrale Aspekte der Nutzeranalyse sind die Analysen der Vertragsstruktur, der Finanzstruktur, der Vermietungsstruktur sowie die Analyse des Mikrostandorts der Immobilie zu nennen. Genannte Kernbestandteile lassen sich weiter aufteilen in die jeweilig zu untersuchenden technischen, baulichen und kaufmAcnnischen Immobilienspezifika. Die PrA¼fung der Vertragsstruktur beinhaltet VertrAcge A¼ber Mieten, Wartungen, Dienstleistungen und zur Energieversorgung. Eine Untersuchung der Finanzstruktur gibt unter anderem Aufschluss A¼ber das VerhAcltnis von Nebenkosten zu den aktuellen Marktbedingungen. Neben einer detaillierten Makro- und MikrostandortprA¼fung vor dem Hintergrund der gegenwAcrtigen und zukA¼nftigen Marktsituation sind Aspekte wie NutzungsflexibilitAct und Image der Immobilie zu berA¼cksichtigen. GegenwAcrtig existente und prognostizierte Instandhaltungs-, FlAcchen-, Vermarktungs- und sonstige OptimierungsmaAŸnahmen sind in Kostenkalkulationen einzubeziehen und bilden die Apkonomische Grundlage der Strategieableitung. Das Immobilien-Audit stellt die Basis fA¼r das weitere Verfahren mit der Immobilie dar. Periodisch wird eine PrA¼fung vorgenommen, ob das Objekt den Anforderungen der Investmentstrategie des Investors genA¼gt, woraus sich drei mApgliche A¼bergeordnete Verfahrensweisen ableiten lassen: Desinvestition, Investition oder Halten des Objektes im Bestand.Die Fee ist weder abhAcngig vom Objektvolumen, noch von den Mieteinnahmen und berechnet sich wie folgt: ... TagessActzen in Rechnung gestellt O Management-Leistungen werden durch einen jAchrlich/quartalsweise/monatlich fixen Betraganbsp;...


Title:Abgrenzung von Portfolio-, Asset- und Property Management und Gestaltungsmöglichkeiten der Asset Management-Fee
Author: Kerstin Rodewald
Publisher:diplom.de - 2008-02-18
ISBN-13:

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